Verborgen gebreken

“Wanneer u nú niet beslist “gun” ik het huis aan een ander.” Het komt in de praktijk helaas voor.. U wilt een bod uitbrengen op een woning en u neemt de tijd voor een gedegen onderzoek naar de bouwkundige staat. Jammer, een andere koper doet dit niet en kaapt de woning voor uw neus weg.

U koopt zoals de woning is
Het uitgangspunt van de wet is dat vanaf het moment van de eigendomsoverdracht de eventuele gebreken aan de woning voor rekening en risico van de koper zijn. Dat betekent dat u de woning in beginsel koopt inclusief alle zichtbare (bijvoorbeeld matig verfwerk) maar ook verborgen gebreken (bijvoorbeeld verzakte fundering). Aan zowel koper als de verkoper legt de wetgever echter eisen op om teleurstellingen aan de kant van de koper te voorkomen.

Van de koper wordt verwacht dat hij zich in redelijke mate inspant om te onderzoeken of de woning inderdaad aan zijn verwachtingen voldoet (onderzoeksplicht). De bouwkundige staat van de woning kan door een deskundige worden beoordeeld. Middels een bouwkundige keuring krijgt u een goed beeld van de bouwkundige staat van de woning en met welke kosten voor reparaties u in de komende jaren rekening moet houden.

Verkoper heeft ook een verplichting
De verkoper heeft echter ook een verplichting. Hij moet de hem bekende gebreken op eigen initiatief aan de koper melden (mededelingsplicht). Hierbij geldt de algemene regel dat de mededelingsplicht zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. Verklaart een verkoper dus nadrukkelijk dat bijvoorbeeld alle leidingen het afgelopen jaar door een professionele loodgieter zijn vernieuwd, dan mag u hiervan uitgaan. Blijken die leidingen helemaal niet te zijn vernieuwd, dan kan de verkoper zich niet verweren met de mededeling dat u dit toch zelf had kunnen ontdekken wanneer u een goed onderzoek had gedaan.

Twee uitzonderingen
Op het beginsel dat vanaf het moment dat de woning in eigendom overgaat alle eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper komen, zijn twee uitzonderingen, te weten:

  1. De gebreken zijn zodanig ernstig dat de woning niet meer op normale wijze kan worden gebruikt. Bijvoorbeeld de situatie dat de funderingen zo zijn verzakt dat kort na de eigendomsoverdracht instortingsgevaar dreigt.
  2. De verkoper is van een gebrek op de hoogte maar meldt dit niet aan de koper.

Vooral bij de tweede situatie kunt u zicht voorstellen dat wanneer de koper er zeker van is dat de verkoper van het gebrek op de hoogte was maar deze blijft volhouden niets van het gebrek te hebben geweten, dit in de praktijk tot allerlei vervelende situaties kan leiden.

Bouwkundige keuring en rechtsbijstandverzekering
Denkt u in de komende periode een woning te gaan kopen, overweeg dan tijdig een goede en uitgebreide rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Wacht hiermee niet tot het moment van aankoop. Vaak kennen rechtsbijstandverzekeringen een wachttermijn. Dit wil zeggen dat er een aantal (bijvoorbeeld 3 of 6) maanden verstreken moet zijn tussen het ontstaan van het geschil en de ingangsdatum van de rechtsbijstandverzekering. Daarnaast biedt de rechtsbijstandverzekering geen hulp indien het geschil reeds bestond op het moment dat u de rechtsbijstandverzekering afsloot. Komt er een geschil met de verkoper, verhuizer of aannemer dan kan een rechtsbijstandverzekering uitstekend van pas komen. Naast besparing van juridische kosten beseft de tegenpartij ook snel dat het onterecht vasthouden aan bepaalde stellingen weinig zin heeft.

Daarnaast, maar dat zal u uit dit artikel duidelijk zijn, is het verstandig om altijd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren voordat u definitief gebonden bent aan de aankoop.

Hoe zit het met de alimentatie bij het overlijden van de ex-partner?

Van alimentatie is sprake indien na een echtscheiding een van de ex-partners blijft bijdragen in het levensonderhoud van de ex-partner (partneralimentatie) en/of dat van de kinderen (kinderalimentatie). In dit artikel gaan wij in op de situatie dat de partner die de alimentatie betaalt, voortijdig komt te overlijden.

Vaak bron van conflict
Bij een echtscheiding kan de partner met het hoogste inkomen verplicht worden gedurende een bepaalde periode een financiële bijdrage te leveren aan de partner met het laagste inkomen.

Tot 1971 speelde de vraag wie “schuld” had aan de echtscheiding een rol bij de vraag of en zo ja wie de verplichting kreeg alimentatie te betalen. Sinds dat jaar speelt de “schuldvraag” in de praktijk vrijwel geen rol meer bij het bepalen van de partneralimentatie.

Partneralimentatie langs twee wegen
De plicht tot het betalen van partneralimentatie kan op twee manieren ontstaan:

  1. De ex-partners kunnen samen afspraken maken over de termijn en de hoogte van de alimentatie en onder welke omstandigheden deze alimentatie eindigt of wordt gewijzigd.
  2. Is een gezamenlijke afspraak niet mogelijk dan kan de rechter de hoogte en de duur van de alimentatie vaststellen. De rechter houdt daarbij rekening met onder meer de behoefte van de partner die om alimentatie verzoekt en de draagkracht van de partner die de alimentatie moet betalen.

Heeft het huwelijk meer dan 5 jaar geduurd en is de echtscheiding uitgesproken na 1 juli 1994 dan geldt als hoofdregel dat de alimentatieplicht maximaal 12 jaar duurt. Zijn er geen kinderen en heeft het huwelijk minder dan vijf jaar geduurd dan moet (ook weer als hoofdregel) de alimentatie net zo lang worden betaald als het huwelijk heeft geduurd.

Overlijden
Door verschillende oorzaken kan toegewezen partneralimentatie eindigen. Een daarvan is het overlijden van degene die de partneralimentatie moet betalen.

Een dergelijk overlijden kan dus grote financiële gevolgen voor de ex partner hebben.

In onze adviespraktijk zien we dat er vaak heel veel energie wordt gestoken in het bepalen van een partneralimentatie, maar dat vervolgens niemand rekening houdt met het risico dat de partner die de alimentatie moet betalen door ziekte of ongeval komt te overlijden.

Overlijdensrisicoverzekering kost minder dan een Netflix-account
Het is mogelijk om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten waarbij bij overlijden van de ex partner die alimantatie betaalde, een bedrag wordt uitgekeerd aan de partner die de alimentatie ontving.

Gekozen kan worden voor een eenmalige, grote uitkering, waarmee bijvoorbeeld de hypotheek van de eigen woning (gedeeltelijk) kan worden afgelost, zodat de woning voor de partner en eventuele kinderen beschikbaar blijft. Ook is het mogelijk om een levensverzekering af te sluiten waarbij over een lange reeks van jaren een maandelijkse uitkering wordt ontvangen.

De kosten van een overlijdensrisicoverzekering zijn over het algemeen erg laag. Voor de kosten van bijvoorbeeld een Netflix-account (minder dan €10, per maand) is het vaak al mogelijk om een aanzienlijk kapitaal te verzekeren.

Overweegt u een dergelijke verzekering, vraag ons dan advies. Het is bijvoorbeeld belangrijk om goed te kijken wie de premie voor de verzekering betaalt. Sluit de partner die de alimentatie moet betalen zelf deze overlijdensrisicoverzekering af en betaalt deze partner ook de premie dan zal een eventuele uitkering aan de partner die recht heeft op de alimentatie fiscaal belast worden. Dit is eenvoudig te voorkomen wanneer degene die de alimentatie ontvangt, zelf de levensverzekering afsluit op het leven van de partner die de alimentatie betaalt en ook zelf de premie hiervoor betaalt.

Wij helpen u graag met het bepalen van het juist te kiezen te verzekeren bedrag, de juiste vorm van uitkering en uiteraard met de fiscale “spelregels” .

Een uurtje zon ……

De hoeveelheid energie die uit een uur zon op het aardoppervlakte valt, is in theorie  voldoende om te voorzien in de energiebehoefte van de hele wereld gedurende een heel jaar! Geen wonder dat steeds vaker zonnepanelen worden geplaatst. Overweegt u dit te doen? Laat ons dit dan weten. Want plaatsing van zonnepanelen kan de nodige gevolgen hebben voor uw verzekeringen.

Sterke groei aantal zonnepanelen
Steeds meer eigenaren van woningen of bedrijfspanden gaan over tot het plaatsen van zonnepanelen. Op de daken van Nederlandse huizen stond in 2018 voor 2.300 megawatt aan vermogen van zonnepanelen opgesteld. Een jaar eerder was dat 1.680 megawatt. Een toename van 37 procent, aldus het CBS.

Nu afgelopen jaar het Kabinet de subsidieregeling voor particulieren voor zonnepanelen met drie jaar heeft verlengd, is de verwachting dat het aantal daken met zonnepanelen sterk zal stijgen.

Goede installatie en onderhoud is belangrijk
Het aanbrengen van een zonnepaneel vraagt de nodige deskundigheid en bouwtechnische kennis. Er moet bijvoorbeeld de zekerheid zijn dat het dak de extra belasting kan dragen. Maar ook de installatie zelf vraagt om de nodige vakkennis. Weinig mensen beseffen dat wanneer de zonnepanelen eenmaal zijn aangebracht er warmte, tot wel 80 graden, aan de achterzijde van de zonnepanelen vrijkomt. Goede isolatie is dus essentieel! Ook onderhoud is belangrijk. Want vogels en andere kleine dieren kunnen nestjes van brandbaar materiaal maken in de ruimte tussen het dak en het zonnepaneel. Door de warmteafgifte van de zonnepanelen kan dan brand ontstaan.

Hoe zit het eigenlijk met de verzekeringen?
De zonnepanelen hebben vaak een aanzienlijke waarde bij aanschaf. Goede zonnepanelen gaan circa 30 jaar mee. Veel leveranciers garanderen dat na 25 jaar de zonnepanelen nog 80% van hun capaciteit leveren. Maar wat is de waarde van zo’n zonnepaneel na bijvoorbeeld 10 jaar? Wat wanneer door een storm panelen vernield worden? Of gestolen? Is er dan een verzekering die de schade vergoedt? En wat is dan uw schade? De prijs die u 10 jaar geleden voor de zonnepanelen betaalde of de kosten die u kwijt bent om nieuwe panelen te plaatsen? En hoe zit het dan met de installatiekosten? En de kosten van het energieverlies omdat u na een calamiteit niet direct de zonnepanelen kunt vervangen?

Belangrijk is om ook te kijken wat de gevolgen van het aanbrengen van zonnepanelen op uw dak zijn voor de verzekerde bedragen van uw bestaande verzekeringen. Indien u uw verzekeringen na het aanbrengen van zonnepanelen niet aanpast, kan er een situatie van “onderverzekering” ontstaan. Dit kan er zelfs toe leiden dat een schade aan uw woning of inboedel die niets te maken heeft met de zonnepanelen, toch niet meer voor de volle 100% wordt vergoed, omdat de totale waarde van uw woning of inboedel hoger is dan het totale bedrag dat u heeft verzekerd.

Verzekeringsmaatschappijen breiden verzekeringsmogelijkheden uit
Steeds meer verzekeraars maken het mogelijk om zonnepanelen te verzekeren. Ze kunnen verzekerd worden met een opstal- of inboedelverzekering. De eigenaar van de woning zal de zonnepanelen vaak verzekeren via de verzekering van het pand (opstalverzekering). Ook huurders kunnen (in overleg met de verhuurder) besluiten zonnepanelen aan te brengen. Een aantal verzekeraars maakt het mogelijk om die panelen dan mee te verzekeren op de inboedelverzekering.

Daarnaast zijn er steeds meer verzekeraars die een specifieke dekking bieden voor zonnepanelen, waarbij ook opbrengstverliezen na schade zijn meeverzekerd.

Informeert u ons? Wij denken graag met u mee
Heeft u al zonnepanelen op uw dak of gaat u binnenkort hiertoe over? Informeert u ons dan? Wij onderzoeken graag voor u de consequenties voor uw verzekeringspakket, zodat uw verzekeringen blijven doen wat ze moeten doen: zekerheid bieden. We zijn u graag van dienst!

Bij opzettelijk veroorzaakte schade meestal geen vergoeding

In de kern zijn verzekeringen bedoeld om de financiële gevolgen van “onzekere gebeurtenissen” af te dekken.

Onzeker voorval
Dat elk mens op enig moment komt te overlijden staat vast, maar het moment waarop dit overlijden plaatsvindt is onbekend. Ook een gebeurtenis waaruit schade voortvloeit ‘overkomt’ een mens in de regel. Daarom sluiten we bijvoorbeeld een reisverzekering af. Voorwaarde om iets te kunnen verzekeren is dat er sprake moet zijn van een “onzeker voorval”.

Opzet
Bij een opzettelijk veroorzaakte schade is er geen sprake van onzekerheid. De meeste verzekeringsvoorwaarden bepalen dan ook dat schade die opzettelijk wordt veroorzaakt niet voor vergoeding in aanmerking komt. Steekt dus iemand met opzet zijn woning in brand dan zal hij voor de daardoor ontstane schade geen beroep kunnen doen op zijn brandverzekering.

Vrijwel iedereen zal het hiermee eens zijn. Want zou deze opzettelijk veroorzaakte schade wel door de verzekeringsmaatschappij worden uitgekeerd, dan zullen alle verzekerden via de premie hieraan moeten meebetalen. Te voorspellen is dat de premies van verzekeringen dan fors omhoog moeten!

Aansprakelijkheidsverzekeringen
Het zelf moeten dragen van opzettelijk toegebrachte schade aan eigen eigendommen geeft over het algemeen weinig discussie.

Anders ligt dit met schade die iemand opzettelijk aan een ander toebrengt. Een voorbeeld. Bij een ruzie in een café slaat iemand een bierglas kapot en steekt daarmee in het gezicht van een ander. Deze verliest daarbij definitief het zicht in een oog. In beginsel zal degene die met het bierglas heeft gestoken deze schade moeten vergoeden. De vraag is dan of hij voor de financiele schade die hij moet betalen een beroep kan doen op zijn aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren, AVP.

Voor het slachtoffer kan het antwoord op deze vraag heel belangrijk zijn wanneer degene die het letsel heeft veroorzaakt zelf geen vermogen heeft om de schade te vergoeden. Is er geen verzekering waarop het slachtoffer zijn schade kan verhalen en is de dader onvermogend, dan blijft het slachtoffer in beginsel met zijn schade zitten. Een beroep op het Schadefonds Geweldsmisdrijven zal in dit soort situaties, waarin het slachtoffer mogelijk een actieve rol had in het ontstaan van de ruzie, vaak niet slagen.

Veel rechtspraak
Het begrip “opzet” lijkt duidelijk, maar dat is schijn. Voor rechters worden talloze procedures gevoerd waarbij partijen van mening verschillen wat onder het begrip “opzet” moet worden verstaan. Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag of er pas sprake is van opzet als de dader de uiteindelijk opgetreden schade ook daadwerkelijk heeft beoogd. In ons voorbeeld betekent dit dat moet worden aangetoond dat de dader met het steken met het bierglas de bedoeling had de ander aan een oog blind te maken.

Een andere uitleg is die waarbij je al spreekt van opzet wanneer de dader zich bewust was van het risico dat door zijn handeling een bepaalde schade kon optreden, maar zich door dit risico niet heeft laten weerhouden om zijn handeling toch uit te voeren. Als we terugkeren naar ons voorbeeld: Van opzet zou sprake zijn indien de dader weliswaar niet het doel had bij de andere partij blindheid te veroorzaken, maar kort voor het steken wel besefte dat dit het gevolg van zijn daad kon zijn.

Begrip opzet wordt in verzekeringsvoorwaarden aangepast
In de loop van 2020 zullen veel verzekeringsmaatschappijen in hun polisvoorwaarden van aansprakelijkheidsverzekeringen voor particulieren, AVP, de definitie van opzet aanpassen. De kern van de clausule is dat als iemand met opzet iets doet of nalaat waarmee hij weet of objectief gezien behoort te weten dat dit tot schade leidt (of redelijkerwijs kan leiden) en hij die handeling toch verricht of nalaat en daarmee de aanmerkelijke kans aanvaardt dat er zaak- of letselschade ontstaat, verzekeraars (de gevolgen) van dit maatschappelijk onwenselijk gedrag niet willen vergoeden.

De aanpassing zal er in de praktijk toe leiden dat verzekeringsmaatschappijen vaker dan tot nu toe een beroep op deze clausule gaan doen. Slachtoffers zullen vaker voor het kunnen verhalen van hun schade afhankelijk zijn van de vraag of de dader voldoende vermogen heeft om deze schade uit eigen middelen te vergoeden. Daders zullen de schade die zij veroorzaken minder vaak op hun aansprakelijkheidsverzekering kunnen verhalen en zelf moeten dragen.

Een wijziging dus die in de pratijk de nodige gevolgen kan hebben!